Zemljišče lahko kupimo, podedujemo ali nam ga kdo podari, lastništvo, izkažemo z overjeno pogodbo, s pravnomočnim sklepom o dedovanju in/ali z izpiskom iz zemljiške knjige.
Na občini se pozanimamo ali je zemljišče zazidljivo (to se preveri v prostorskem aktu ali preko javnih informacijskih prostorskih sistemov, ki so dostopni preko interneta, npr. PISO, lahko si tudi pridobimo lokacijsko informacijo ter fotokopijo grafično prikazanega predvidenega območja za gradnjo.
Ko imamo uradno informacijo o zazidljivosti in vrsti gradnje, opredeljene za to območje, z vlogo pri pristojni Geodetski upravi ali pooblaščenem samostojnem geometru naročimo geodetski posnetek v M 1:500 z vrisom vseh infrastrukturnih vodov (elektrika, vodovod, javna kanalizacija, cesta,…).
Za potrebe določitve temeljenja in odvodnje meteornih voda se v tej fazi priporoča izdelava geološko-geomehanskega mnenja.
Pred sestankom svetujemo, da v največji možni meri določite vaša izhodišča in jih napišete na papir (kakšne so vaše želje glede velikosti, oblike hiše, ipd.). Temu se reče projektna naloga in nam je v pomoč, da veliko vaših želja vnaprej spoznamo in jih upoštevamo pri zasnovi vaše hiše.
Idejna zasnova oz. skica predvidenega objekta (novogradnja, rekonstrukcija, prizidek), v kateri morajo biti upoštevane vse zahteve in pogoji, navedeni v lokacijski informaciji oziroma prostorskem aktu občine.
Za pridobitev projektnih pogojev se z izdelano idejno zasnovo skupaj z vlogo zaprosi na posameznem področju javne infrastrukture in ostalih morebitnih soglasodajalcev (elektro, vodovod, komunala, cesta, Arso, Narava,…)
kanalizacija, cesta,…)
Projektna dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja je namenjena pridobitvi mnenj in gradbenega dovoljenja ter vsebuje tiste podatke, na podlagi katerih se pristojni mnenjedajalec opredeli glede skladnosti dokumentacije ter določi pogoje za izdelavo projektne dokumentacije za izvedbo gradnje in uporabo objekta, upravni organ pa odloči izpolnjevanju pogojev za izdajo gradbenega dovoljenja.
Ko je projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja izdelan, se mora projekt skupaj z vlogo predložiti vsem mnenjedajalcem (kateri so predhodno izdali projektne pogoje), da na podlagi projektne dokumentacije in upoštevanih projektnim pogojev izdajo ustrezna mnenja. Pridobljena mnenja se vložijo v vodilno mapo projekta.
Projekt se ustrezno zapečati in v dveh izhodih predloži skupaj z vlogo za pridobitev gradbenega dovoljenja na pristojni upravni enoti.
Na osnovi projektantskega predračuna, ki je sestavni del projekta za gradbeno dovoljenje, upravni organ izračuna upravno takso, ki jo je potrebno plačati pred izdajo gradbenega dovoljenja. Na Upravno enoto je potrebno predložiti tudi odločbo in potrdilo o plačilu komunalnega prispevka, ki jo izda Občina.
Na podlagi dostavljene dokumentacije mora upravni organ podati odgovor v 30-ih dneh, če je vloga popolna Upravna enota izda gradbeno dovoljenje. Po vročenem gradbenem dovoljenju je potrebno počakati še 15 dni, da je slednje pravnomočno. Pričnejo se lahko pripravljalna dela na gradbišču.
Na gradbišču je obvezen projekt za izvedbo, ki je nadgradnja PGD načrta in sestoji iz načrtov, ki jih bodo potrebovali izvajalci na gradbišču. Poleg načrta arhitekture so v fazi gradnje bistvenega pomena načrt gradbenih konstrukcij oziroma statika, načrt elektro in strojnih inštalacij.
Pomemben sestavni del načrta PZI je popis gradbenih, obrtniških in inštalacijskih del (GOI del).
Zelo pomemben in obvezen segment v procesu gradnje, je nadzornik, ki nadzoruje, da gradnja poteka v skladu z načrti in dogovori, po dogovoru svetuje pri izbiri izvajalca gradnje.
Investitor mora pri pristojnem upravnem organu za gradbene zadeve osem dni pred začetkom izvajanja gradnje objekta, za katerega se zahteva gradbeno dovoljenje, razen pri spremembi namembnosti, prijaviti začetek gradnje. Prijava se vloži na obrazcu. Prijavi se priložijo:
- zapisnik o zakoličenju iz 60. člena GZ;
- dokumentacija za izvedbo gradnje s podatki, določenimi v predpisu iz osmega odstavka 29. člena GZ, če se ta zahteva v skladu z 61. členom GZ, ki sta jo podpisala projektant in vodja projekta, pri čemer je njen sestavni del tudi njuna podpisana izjava, da so v dokumentaciji za izvedbo gradnje v celoti izpolnjene zahteve iz 15. člena GZ;
- pri odstranitvi manj zahtevnega in zahtevnega objekta: načrt gospodarjenja z odpadki v skladu s predpisom, ki ureja ravnanje z gradbenimi odpadki, in dokumentacija za odstranitev z vsebino, določeno v predpisu iz osmega odstavka 29. člena tega zakona, ki ga izdelata pooblaščeni arhitekt ali inženir;
- če gre za odstranitev objekta kulturne dediščine: posnetek dejanskega stanja in
Ne glede na navedeno lahko investitor pred prijavo začetka gradnje prijavi pripravljalna dela na gradbišču, pri čemer prijava pripravljalnih del vsebuje samo podatke in dokazila iz prejšnjega odstavka, ki se nanašajo na ta dela. Po prijavi začetka gradnje je treba prijaviti vsako spremembo v zvezi z nadzornikom. S prijavo začetka gradnje se seznanijo mnenjedajalci, gradbeni inšpektor in drugi pristojni inšpektorji.
Projektna dokumentacija izvedenih del je namenjena pridobitvi uporabnega dovoljenja, evidentiranju objekta ter uporabi in vzdrževanju objekta.
Pridobljeno uporabno dovoljenje je pogoj za začetek uporabe objekta, ki je bil zgrajen na podlagi gradbenega dovoljenja. Po tehničnem pregledu ga izda upravna enota, na kateri je bilo izdano gradbeno dovoljenje.
Za manjzahtevne objekte, zgrajen na podlagi gradbenega dovoljenja, se lahko izda uporabno dovoljenje brez tehničnega pregleda, če se zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja priloži izjava projektanta in nadzornika, da je gradnja izvedena v skladu s predpisi. Z pridobljenim uporabnim dovoljenjem je zaključen postopek gradnje hiše.